Više kamatne stope povećale su troškove zaduživanja i smanjile vrednosti u sektoru nekretnina, koji je poslednjih godina dominirao usred niskih prinosa na obveznice, piše Si-En-B-Si.
U međuvremenu, kolaps američke „Banke Silicijumske doline“ u martu i kasnije hitno spasavanje švajcarske banke „Kredi Svis“podstakli su strahove od takozvane petlje propasti, u kojoj bi potencijalna propast banke mogla da izazove pad u sektoru nekretnina.
Evropska centralna banka (ECB) ranije ovog meseca upozorila je na jasne znakove ranjivosti u sektoru nekretnina, navodeći opadajuću tržišnu likvidnost i korekcije cena kao razloge za neizvesnost i pozivajući na nova ograničenja fondova komercijalnih nekretnina kako bi se smanjili rizici od kriza nelikvidnosti.
Prema podacima „Morningstar Direkta“,već u februaru, evropski fondovi uloženi direktno u nekretnine zabeležili su odlive od 172 miliona funti (215,4 miliona dolara), što je oštar pad u odnosu na priliv od gotovo 300 miliona funti ostvarenih u januaru.
Problem sa sektorom poslovnog prostora
Analitičari u londonskom Sitiju sada predviđaju pad evropskih deonica nekretnina za 20% - 40% između 2023. i 2024. zbog uticaja viših kamatnih stopa. U najgorem mogućem scenariju, visokorizični sektor komercijalnih nekretnina mogao bi da padne 50% do sledeće godine.
„Nešto što ne bih zanemario jestekriza nekretnina, kako za privatne ljude tako i za komercijalne nekretnine, gde vidimo pritisak i u Sjedinjenim Državama i u Evropi“, kaže za Si-En-Bi-Si Pjer Gramenja, direktor Evropskog mehanizma stabilnosti.
Segment poslovnih prostora — glavna komponenta tržišta komercijalnih nekretnina — zauzeo je centralno mesto kada su u pitanju potencijalni strahovi od pada s obzirom na promene u organizaciji rada koje je nametnula pandemija virusa korona.
„Ljudi su zabrinuti da se back-to-office nije u potpunosti materijalizovao, tako da ima previše slobodnih radnih mesta, a opet ima i previše zajmova u tom području“, izjavio je Ben Emons, glavni i viši strateg portfelja u američkoj kompaniji i investicijski menadžer „New Edge Wealth“.
To je produbilo zabrinutost oko toga koje bi banke mogle da budu izložene takvim rizicima i može li talas prisilne prodaje da dovede do spirale pada.
Prema „Goldman Saksu“, komercijalne nekretnine čine oko 25% kreditnih knjiga američkih banaka – brojka koja se penje na čak 65% među manjim bankama, koje su u poslednje vreme bile u središtu napetosti.
„Mislim da ljudi pokušavaju da razumeju koje su banke gde dale zajmove, kojem sektoru i koji je ovde zapravo krajnji rizik“, dodao je Emons.
Usred te neizvesnosti i onoga što nazivaju rastegnutim procenama, „Kapital ekonomiks“ je prošlog meseca povećao svoju prognozu korekcije sektora nekretnina u evrozoni od vrha do najnižeg s 12% na 20%, pri čemu se očekuje da će kancelarije proći najgore.
„Ovu finansijsku nevolju, ili kako god želite da je označite, vidimo kao katalizator za dublje prilagođavanje vrednosti nego što smo ranije očekivali“, rekao je na nedavnom vebinaru Kiran Rajčura, zamenik glavnog ekonomiste za nekretnine „Kapital ekonomiksa“.
Evropski paradoks – bolje nego ikad
Međutim, nisu svi uvereni u nadolazeći pad.
Pere Vinolas Sera, izvršni direktor španske kompanije za nekretnine „Inmobiliaria Kolonial“ i predsednik Evropskog javnog udruženja nekretnina, rekao je da situacija u Evropi izgleda paradoksalno jaka.
Među različitim faktorima koji učestvuju, trend povratka na poslovne prostore bio je jači u Evropi nego u SAD, rekao je on, dok su stope „preuzimanja“ ili popunjenosti kancelarija bile veće na kontinentu.
„Ono što je zapanjujuće je da podaci pokazuju da je bolje nego ikad“, rekao je Vinolas za Si-En-Bi-Si. „Nešto potpuno drugačije događa se u SAD u odnosu na Evropu“.
Od kraja 2022, evropske stope slobodnih kancelarijskih radnih mesta iznosile su oko 7%, znatno ispod 19% kolike su u SAD. Unutar portfelja „Inmobiliaria Kolonial“ Vinolas je rekao da su trenutne stope slobodnih radnih mesta još niže, na 0,2% u Parizu i 5% u Madridu.
„Nikad to nisam video u životu. Podaci o popunjenosti su na najvišem nivou“, prokomentarisao je Vinolas.
„J. P. Morgan“ je ponovio to stanovište krajem prošlog meseca, rekavši u belešci istraživanja da su strahovi od širenja pada u SAD na Evropu prenaduvani.
„U osnovi, verujemo da bilo kakva zaraza američkih banaka ili američkih CRE (komercijalne nekretnine) na evropske konkurente nije opravdana, s obzirom na različitu dinamiku sektora“, rekli su analitičari ove banke.
Neizvesnost ostaje
Ipak, neizvesnosti u sektoru nekretnina ostaju, upozoravaju analitičari.
Posebno zabrinjava koncentracija finansiranja od nebankarskih zajmodavaca – ili takozvanih banaka u senci – koje su posustale nakon strože regulative tradicionalnih banaka, rekao je Metju Pojnton, viši ekonomista za nekretnine u „Kapital ekonomiksu“.
Pre globalne finansijske krize, tradicionalne evropske banke nudile su zajmove u iznosu od 80% vrednosti zgrade. Danas retko prelaze 60%.
Izazov će biti za one nesofisticirane igrače - koji imaju zgradu koju moraju da prilagode.
„Mnogo manje se zna o tim (bankama u senci) i one bi mogle biti osetljivije na porast kamatnih stopa, na primer, rekao je Pojnton.
U međuvremenu, nadolazeći standardi energetske efikasnosti EU i Ujedinjenog Kraljevstva zahtevaće značajna ulaganja, posebno u starije zgrade, te bi neki vlasnici nekretnina mogli da budu pod dodatnim pritiskom u nadolazećim godinama.
„Mislim da će izazov biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju da prilagode novim zahtevima“, rekao je Vinolas.